Por CEPA*

La problemática habitacional es una de las más urgentes para las familias argentinas. Acceder a la vivienda entraña dificultades cada vez más importantes para una gran mayoría, mientras los precios de los alquileres suben sostenidamente, incluso por encima de la inflación. Si a esta realidad le sumamos la ausencia de política pública habitacional y la dificultad de acceder a la vivienda propia por la existencia de altos precios dolarizados y fuertes limitaciones para el acceso a los créditos UVA (así como su actualización inflacionaria a mayor ritmo que la evolución salarial), se configura un panorama sumamente desalentador para los inquilinos, quienes deben destinar un porcentaje creciente de sus ingresos a cubrir sus necesidades habitacionales. Asimismo, existe un reclamo creciente del mercado (1) señalando la baja rentabilidad del sector, dejando entrever que los valores de los alquileres estarían por debajo de lo necesario para obtener una rentabilidad razonable. Sin embargo, esto se debe a que las propiedades están nominadas en dólares y los alquileres en pesos. De esa forma, ante un escenario de escalada del tipo de cambio como ocurrió durante 2018 se modifican los precios relativos del sector alterando las rentabilidades (2).

El sector del real estate vive un momento de fuerte retracción de su actividad. Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad, sistematizados por el GCBA, durante 2018 se realizaron un 12% menos de escrituras respecto al total de 2017. Pero el panorama parece empeorar: en enero de 2019 la evolución interanual -respecto a enero 2018- de operaciones de compra-venta sufrió un derrumbe del 55%. Considerando las operaciones mediadas por crédito hipotecario, la caída se profundiza al 90%. Asistimos entonces a una virtual paralización de la actividad explicada fundamentalmente por la fuerte devaluación de la moneda nacional sufrida durante 2018, lo cual más que duplicó los valores de las propiedades en pesos; y las altísimas tasas de interés que fija el BCRA que contribuyen a aumentar el atractivo de la inversión financiera por sobre los sectores de la economía real.

Esta situación de crisis empeoró la situación de millones de hogares inquilinos en todo el país. Por ello se comenzó a discutir una serie de regulaciones del mercado de alquileres que proteja a los inquilinos y, al mismo tiempo, dé un marco de certidumbre al sector.

En 2016 se votó en el Senado por unanimidad, luego de un proceso de movilización de agrupaciones de inquilinos, un proyecto presentado por la senadora Silvina García Larraburu (PJ-FpV) que apuntó a regular algunas prácticas extendidas en el funcionamiento del mercado de alquileres, a partir del  establecimiento de un criterio para actualizar los precios, normas para la fijación de las comisiones inmobiliarias y la simplificación y abaratamiento de los trámites burocráticos de sellos y garantías. Ese proyecto, luego conocido como “ley de alquileres”, se aprobó en el Senado e ingresó a Diputados. Debido probablemente al fuerte aumento de los alquileres desde entonces, sumado al cimbronazo que implicaron para los créditos UVA la fuerte devaluación y la suba de las tasas de interés, el oficialismo decidió reflotar el proyecto de regulación de mercado de alquileres durante el segundo semestre de 2018. Sin embargo, esto ha desatado fuertes oposiciones especialmente entre los corredores inmobiliarios, quienes han planteado que esta ley empeorará la situación de los inquilinos mediante consecuencias no previstas en la nueva regulación. Luego de casi dos años de la media sanción al proyecto de ley, el oficialismo la impulsó con algunas enmiendas sobre la forma de actualización de los contratos. De hecho, el presidente Macri lo anunció en conferencia de prensa (3) en octubre de 2018. Sin embargo, sobre el final del año legislativo, dejó caer el proyecto al no incluirlo en la última sesión del año, dejando a los millones de hogares inquilinos en una situación de desprotección. Desde el CEPA pretendemos aportar al debate en curso analizando en detalle algunas de las consecuencias que podrían ocurrir si se aplican las regulaciones contempladas en el proyecto de ley.

Conclusiones

1) El alquiler no es una relación simétrica entre actores. Fundamentalmente la asimetría reside en que el inquilino pone en juego una necesidad básica, su vivienda, y los dueños buscan obtener una renta. En base a datos de la EPH INDEC para Argentina, hay muchos más inquilinos que “rentistas” dueños de propiedades, y los primeros perciben ingresos menores a los segundos. En un contexto de caída de ingresos reales que se experimenta desde 2016, el aumento sostenido de los alquileres por encima de la inflación, así como la inelasticidad de la demanda habitacional, son factores que generan una redistribución del ingreso desde los hogares inquilinos hacia los propietarios.

2) Mientras el porcentaje de la población inquilina es de 28,73% en CABA y 18,45 % en el total del país, los propietarios que perciben rentas representan, en comparación, un pequeño universo (7,1% en CABA y 3,58% en el total del país). La baja relación entre cantidad de dueños y cantidad de inquilinos se da porque las propiedades se concentran en pocas manos. Además, mientras que el 20% de los dueños de menores ingresos percibe una renta de menos de 4.000 pesos, el 20% más rico supera los 10.000 pesos de renta mensual, lo que revela a su vez las heterogeneidades al interior de los propietarios de viviendas en alquiler. Esta brecha, que es muy importante, se amplifica cuando se proyecta en la población general. Solamente el 0,63% de los hogares del primer quintil de ingresos percibe rentas, mientras que el 8,22% del 20% más rico la percibe.

3) La propuesta de regulación que se expresa en el Proyecto de Ley de Alquileres y que perdió estado parlamentario al finalizar las sesiones legislativas de 2018, hubiese logrado morigerar las fluctuaciones en los precios de los alquileres, protegiendo a los inquilinos en un contexto de caída de ingresos reales. La actualización propuesta por el proyecto de ley, a través de un cálculo promedio entre inflación y salarios, lograría generar una dinámica estable en el reajuste de los valores de los alquileres, eliminando fuertes fluctuaciones tanto al alza como a la baja, dependiendo de las distintas variables y las diferentes coyunturas.

4) Uno de los principales argumentos esgrimidos por los representantes del mercado inmobiliario en contra de la ley de alquileres, es que ésta incentivaría a los dueños a retirar las propiedades ofertadas del mercado. Sin embargo, el costo de mantener una vivienda ociosa significa, como mínimo, un gasto de aproximadamente 40.000 pesos anuales en la Ciudad de Buenos Aires. Si además consideramos que la gran mayoría de propietarios posee más de una propiedad, este número podría verse incrementado por la cantidad de propiedades. Por lo tanto, parece ser poco viable la opción de mantener la vivienda ociosa ante una hipotética pérdida de la rentabilidad que la ley pudiera generar.

5) Al cotizar las propiedades en dólares y percibir alquileres en pesos, la fuerte devaluación que, en algunos casos, más que duplicó los valores de los inmuebles en pesos, produjo una sensible baja de la rentabilidad inmobiliaria producto del descalce de monedas. Esta realidad produjo reclamos de sectores propietarios quienes, además, lo comparan con el incremento de la rentabilidad financiera. Los inquilinos se encuentran fuera de esta discusión.

6) Otro de los argumentos es que la ley produciría el pase masivo de propiedades a plataformas de alojamiento temporal. Sin embargo, es difícil que esto ocurra ya que implica la necesidad de tiempos y conocimientos por parte de los propietarios para gestionarlo, o la necesidad de contratar un servicio. Además, se suman los costos de amoblar una propiedad para ofrecer el inmueble en dichas plataformas y una posible caída en los precios de dichas plataformas ante un aumento desmesurado de la oferta. Por otro lado, deberán adecuarse a la legislación vigente como así también a cualquier nueva normativa que se implemente. Por todo ello, las plataformas digitales de alojamiento temporario no parecen ser una alternativa sólida que reemplace a los alquileres para vivienda permanente.

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*Centro de Economía Política Argentina. Autores de informe: Juan Pablo Costa, Eva Sacco, Matías Caric, Andrés Imperioso, Andrés Pizarro y Juan Videla.